입주권과 분양권의 차이

입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권과 분양권, 헷갈리는 이유부터 짚어볼게요

입주권과 분양권은 겉보기엔 비슷해 보여도 그 성격과 취급 방식은 전혀 달라요. 둘 다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리처럼 들리지만, 실제로는 취득 방식, 주택 수 포함 시점, 세금 부담 등 모든 것이 다릅니다. 입주권은 ‘과거’를 가진 권리이고, 분양권은 ‘미래’를 가진 권리라서 시간축조차 다르다고 볼 수 있어요. 예를 들어, 입주권은 철거된 주택의 보상을 의미하는 것이고, 분양권은 건설사로부터 청약을 통해 받은 ‘계약’의 의미죠. 

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

그런데 이 둘은 모두 양도 가능하며 시장에서 프리미엄이 붙기도 하니, 투자자나 실수요자 모두 혼동하기 쉬운 구조입니다. 정책이나 세법이 수시로 바뀌는 한국 부동산 시장에서는 이런 권리의 세부 차이를 모르면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수도 있어요. 그래서 이번 글에서는 두 권리의 개념부터 세금, 양도 시 주의점까지 아주 세심하게 짚어보려고 합니다. 중간중간 사례와 현실적인 팁도 담았으니, 쭉 읽고 나면 적어도 입주권과 분양권에서 혼란은 없을 거예요.

 

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

입주권이란 무엇인가요?

입주권은 재개발이나 재건축 등 정비사업에서 기존 주택의 소유자가 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 기존 주택이 철거된 시점부터 발생하며, 해당 지역의 조합원으로 인정된 사람만 가질 수 있어요. 예를 들어 서울의 낡은 빌라에 살던 집주인이 재개발로 인해 건물이 철거되고 아파트가 새로 지어지면, 그 사람은 ‘입주권자’가 되는 겁니다. 아직 집이 지어지진 않았지만 입주할 자격이 생긴 셈이죠.

 

 

입주권은 부동산 시장에서 사고팔 수 있는데, 이는 ‘조합원 지위 승계’라는 방식으로 거래됩니다. 조합 규정에 따라 승계 가능한 시점이 다르고, 어떤 경우에는 제한되기도 하므로 미리 확인이 필요해요. 그리고 입주권은 주택이 아니기 때문에 일반적인 ‘주택 거래’와는 다른 규정이 적용되며, 세금이나 청약에도 별도의 기준이 존재합니다. 정부가 재개발 조합원을 엄격히 관리하고 있기 때문에, 투기적 수요를 방지하려는 규제가 많이 붙어 있다는 점도 함께 기억해야 합니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

분양권이란 어떤 권리일까요?

분양권은 건설사가 일반인에게 아파트를 공급하기 위해 분양하는 계약상의 권리를 말해요. 청약에 당첨된 사람이 계약금을 납부하고 받는 권리이죠. 즉, 기존 주택과 무관하게 새로 공급되는 아파트에 대해 ‘입주 예정권’을 가진 셈입니다. 보통 분양권은 1순위 청약 조건을 충족한 사람들 사이에서 경쟁을 통해 선정되며, 요즘은 무주택자·소득 요건·지역 거주 요건까지 따져야 하죠. 분양권은 완공 전에도 제3자에게 매매할 수 있어요.

 

 

이를 ‘전매’라고 하는데, 정부는 이를 제한하기 위해 ‘전매 제한 기간’을 설정해 투기 억제를 유도합니다. 수도권 주요 지역의 경우 분양권을 되팔 수 있는 시점이 3년 이후거나, 전혀 불가능한 경우도 많죠. 그럼에도 불구하고 분양권에는 프리미엄이 붙기도 하고, 입주 직전까지 가격이 오르기도 하기 때문에 실수요자와 투자자 모두의 관심을 끌고 있어요.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권과 분양권, 주택 수 포함 시기는 다릅니다

입주권과 분양권의 가장 큰 차이 중 하나는 ‘언제 주택 수에 포함되느냐’입니다. 세법상 주택 수 계산은 보유세와 양도세에 직접적인 영향을 미치는데요, 입주권은 기존 주택이 철거된 이후에는 주택 수에서 빠졌다가, 새 아파트가 완공되고 사용승인(준공승인)이 떨어지면 다시 주택 수에 포함됩니다.

 

 

반면, 분양권은 2021년 1월 1일부터 취득 즉시 주택 수에 포함되도록 법이 바뀌었어요. 따라서 분양권을 여러 개 가진 사람은 이미 다주택자 취급을 받게 됩니다. 이 차이 하나만으로도 양도소득세, 종합부동산세, 보유세에서 엄청난 세부담의 차이가 생겨요. 일시적 2주택 규정을 활용하려는 분들이라면 이 시점을 잘못 잡으면 비과세 혜택을 놓칠 수도 있어요. 입주권은 시점을 정확히 맞춰야 세제 혜택을 받을 수 있고, 분양권은 매수 자체부터 조심해야 합니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권 양도소득세, 생각보다 복잡해요

입주권은 일반 주택과는 다른 방식으로 양도소득세가 계산됩니다. 예를 들어 입주권을 취득한 뒤 가격이 많이 올랐다면, 양도할 때 상당한 양도차익이 생기게 되고, 그에 따라 세금도 급격히 증가합니다. 조합원 입주권의 경우, 보유기간 계산이 입주권을 취득한 날이 아닌 원래 주택의 취득일로 보는 경우도 있어요. 하지만 조합원 자격 승계나 매매를 통해 입주권을 산 경우라면, 보유기간은 계약일 기준으로 계산되기 때문에 세금이 더 높아질 수 있어요. 그리고 조정대상지역 내 입주권은 양도세 중과 대상이 되며, 이때 장기보유특별공제 혜택도 사라지게 됩니다. 따라서 양도 전엔 반드시 ‘조정지역 여부’, ‘보유 기간’, ‘조합원 자격 여부’를 모두 확인하고 시뮬레이션 해보는 것이 안전합니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권 증여도 세금과 밀접하게 연결돼요

입주권을 가족에게 증여할 경우, 증여세는 물론 나중에 취득세와 양도세에도 영향을 줘요. 입주권의 가치는 입주 예정 아파트의 분양가, 공정률, 위치에 따라 천차만별인데요, 감정평가를 통해 그 가치를 산정하고 이에 맞춰 증여세를 부과합니다. 이때 감정평가를 너무 낮게 잡으면 세무조사 대상이 될 수 있고, 너무 높게 잡으면 불필요한 세금을 낼 수도 있죠. 또한 증여받은 입주권은 주택 취득으로 연결되기 때문에 취득세가 붙고, 향후 매도 시 양도세 계산에도 포함됩니다. 가족 간의 이전이라고 해서 가볍게 넘기면 안 되며, 특히 부모가 자녀에게 입주권을 넘기려는 경우 세금뿐 아니라 조합원 자격 유지 여부도 따져봐야 해요. 실수요 목적이 아닌 경우엔 절세가 거의 불가능하다는 점도 명심하세요.

 

 

입주권 매매 시 중개수수료는 어떻게 될까요?

입주권은 아직 존재하지 않는 주택에 대한 권리이기 때문에 부동산 중개법상 ‘기타 재산’으로 분류됩니다. 그래서 주택 매매 시 적용되는 중개수수료율이 아니라 ‘일반 거래’ 수수료율이 적용돼요. 예를 들어 5억 원짜리 입주권을 거래할 경우, 최대 0.9%까지 중개수수료가 발생할 수 있어요. 이는 일반 아파트 매매보다 수수료 부담이 크다는 의미예요. 또 조합원 지위 승계라는 특수한 계약이기 때문에 중개 과정에서 계약서 작성이나 확인 사항이 더 많고, 오류가 발생하면 법적 분쟁으로 번질 가능성도 있습니다. 계약 전 중개사에게 입주권 거래 경험이 있는지 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

입주권 취득세율, 그냥 넘어가면 안 됩니다

입주권을 매수하거나 조합원 자격을 승계하면 ‘권리’를 취득한 것이기 때문에 일반 주택보다 취득세율이 높게 적용됩니다. 보통 4.6%의 세율이 기본이고, 경우에 따라 농어촌특별세까지 붙을 수 있어요. 그리고 새 아파트가 완공된 후 소유권 이전 등기를 할 때는 추가로 등기비용과 세금이 발생합니다. 특히 입주권은 주택 취득이 아니라고 생각해서 세금이 적을 것이라 오해하는 경우가 많지만, 실제로는 더 복잡하고 더 무거운 세금이 붙을 수도 있어요. 정부는 조합원 지위 매매를 통해 우회 투자를 막기 위해 입주권에 대한 과세 강도를 높이고 있기 때문에, 취득 단계부터 세금 계산이 필수입니다.

 

 

분양권 매매, 시점에 따라 세금도 달라집니다

분양권 매매는 시점이 세금 부담을 좌우합니다. 특히 분양권을 1년 미만 보유한 상태에서 매도하면 양도차익의 최대 70%가 세금으로 부과돼요. 1년 이상 보유해도 기본세율에 60% 중과가 붙기 때문에, 사실상 ‘짧은 기간 내 매도’는 거의 불가능에 가깝습니다. 게다가 2주택 이상일 경우, 다주택자 규정이 함께 적용되면서 양도세율은 폭등하게 됩니다. 어떤 분들은 ‘분양권은 아직 집이 아니니 부담이 덜하겠지’라고 생각하시지만, 그건 과거 얘기예요. 현재는 분양권도 사실상 주택처럼 간주되어 주택 수 계산에 포함되고, 세금도 거의 동일하게 부과돼요. 전매를 고려하신다면 반드시 보유기간과 조정지역 여부를 체크하고, 수익보다 손해가 크지 않도록 따져보셔야 합니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권과 분양권의 차이 Q&A

1. 입주권은 무주택자로 간주되나요?
네, 입주권은 주택이 철거된 이후부터 새 아파트의 사용승인 전까지는 ‘무주택자’로 간주됩니다. 하지만 이것은 어디까지나 ‘일반적인 기준’이고, 청약이나 세금 혜택 등 실제 정책 적용에서는 주의가 필요해요. 예를 들어, 청약에서는 입주권도 ‘주택 보유 이력’으로 간주되기 때문에 무주택 가점에 불이익을 받을 수 있어요. 보유기간, 조합원 자격 유지 여부, 지역 기준 등에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 무주택 판정이 필요할 땐 관련 기관의 유권해석을 받아보는 게 안전합니다.

 

2. 입주권 거래 시 부가세도 붙나요?
입주권은 부동산상의 권리이지 상품이 아니기 때문에 부가가치세는 붙지 않아요. 하지만 그렇다고 세금에서 자유로운 건 아닙니다. 양도소득세, 취득세, 지방교육세 등이 별도로 부과되며, 거래가격이 불명확하거나 계약서에 ‘권리금’ 형태로 따로 기재되면 문제가 될 수 있어요. 입주권 매도 시에는 정확한 금액, 명확한 거래내역, 금융내역 증빙이 필수이며, 세무 신고도 철저히 준비하셔야 합니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

3. 분양권 보유 중에도 주택청약이 가능할까요?
아쉽게도 불가능해요. 분양권은 2021년 이후부터 취득 즉시 주택 수에 포함되기 때문에, 무주택자로 간주되지 않습니다. 즉, 청약 자격 중 ‘무주택 요건’이나 ‘청약가점제’에 참여할 수 없게 되는 거죠. 청약 통장을 계속 유지할 수는 있지만, 분양권을 가진 상태에서는 사실상 사용이 어렵다고 보면 됩니다. 특히 생애최초 특별공급이나 신혼부부 특공 등 무주택 요건이 중요한 항목에서는 완전히 제외될 수 있어요.

 

 

4. 입주권 보유 중 기존 주택을 팔면 비과세가 가능할까요?
경우에 따라 가능합니다. 일시적 2주택 특례를 활용하면, 기존 주택을 일정 기간 내에 매도할 경우 양도세 비과세를 받을 수 있어요. 단, 이때 중요한 것은 ‘입주권이 주택으로 간주되지 않는 시점’에 기존 주택을 매도해야 한다는 점이에요. 예를 들어, 입주권이 사용승인을 받기 전 상태라면 비과세 요건을 충족할 수 있지만, 이미 입주가 완료된 후라면 다주택자로 분류되어 중과세 대상이 될 수 있습니다. 정확한 시기 판단과 전문가의 조언이 꼭 필요해요.

 

5. 입주권을 담보로 대출받을 수 있나요?
일부 금융기관에서는 가능합니다. 특히 서울이나 수도권 재개발 입주권처럼 가치가 높은 경우, 보증기관의 보증을 통해 대출을 받을 수 있어요. 하지만 아파트 분양권이나 일반 아파트와 달리, 담보 가치 평가가 어렵기 때문에 대출 한도는 낮고, 금리는 높게 책정되는 경우가 많습니다. 또 조합 규약에 따라 대출 자체가 제한되는 경우도 있기 때문에, 거래 전에 조합사무실과 금융기관에 사전 문의가 필요합니다. 대출 실행까지는 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점도 참고해 주세요.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

 

6. 분양권은 세입자에게 양도할 수 있나요?
원칙적으로는 가능합니다. 하지만 건설사와의 계약 내용, 특히 분양계약서의 ‘전매 제한’ 조항을 확인해야 해요. 전매가 제한된 기간에는 어떠한 사유로도 명의 변경이 불가능하고, 불법 전매로 간주되어 계약 취소, 과태료 부과, 향후 청약 자격 박탈 등의 처벌을 받을 수 있어요. 만약 제한이 없는 시기라면, 일반 매수자든 세입자든 상관없이 명의변경은 가능하지만, 건설사의 승인과 잔금납부 조건이 충족돼야 합니다.

 

 

7. 입주권 거래 시 실명 확인은 꼭 필요한가요?
네, 당연히 필요합니다. 1억원 이상 고액 부동산 거래에는 ‘금융실명법’과 ‘부동산 거래 신고법’이 모두 적용되기 때문에, 실명 확인과 자금 출처 확인이 동시에 이루어져야 해요. 실명 확인 없이 명의 신탁 형식으로 거래할 경우, 명의신탁자가 처벌받고 입주권 자체가 무효화될 수 있어요. 조합에서도 실명자가 아니면 조합원 지위 승계를 인정해주지 않기 때문에, 실명거래는 선택이 아니라 필수입니다.

 

8. 분양권은 상속 가능한가요?
가능합니다. 분양권도 재산으로 인정되기 때문에 상속의 대상이 됩니다. 다만, 계약자 사망 시 상속 절차는 복잡할 수 있어요. 상속인 전원이 상속 의사를 확인해야 하고, 상속등기 절차나 건설사에 계약자 변경 신청도 해야 하죠. 상속세도 발생할 수 있으며, 분양권의 시가 또는 감정가액을 기준으로 산정됩니다. 공동상속 시에는 지분 정리도 복잡해질 수 있으니, 전문 법무사나 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이

 

9. 입주권의 기준시가는 어떻게 정해지나요?
입주권의 시가는 통상적으로 국토교통부가 고시한 기준시가 또는 감정평가법인의 감정가액을 기준으로 합니다. 조합에서 입주권 정산서에 명시한 가격이 있을 수도 있고, 실거래가 기준으로 판단될 때도 있어요. 세무서에서는 이 가격들을 종합적으로 고려해 세금을 부과하며, 단순한 조합원분양가와 실제 시장가가 다를 경우 시세 반영률이 높게 적용될 수도 있습니다. 양도세나 증여세 신고 시에는 감정평가서 첨부가 필수인 경우도 있으니, 기준시가만 맹신하지 말고 전문가의 확인을 거쳐야 해요.

 

10. 분양권 계약을 취소하면 위약금이 있나요?
네, 분양권 계약은 민법상 계약이기 때문에 계약 해지 시 위약금이 발생합니다. 일반적으로는 계약금의 10%를 위약금으로 설정하는 경우가 많고, 분양사별로는 계약 해제 사유에 따라 추가 손해배상을 요구할 수도 있어요. 분양권 계약서를 보면 ‘계약 해제 시 조항’이 명확히 나와 있으니, 이를 반드시 확인하고 취소 결정을 해야 합니다. 입주 직전이거나 잔금 납부가 임박한 경우엔 취소가 아예 불가능한 경우도 있으니, 최대한 빠른 판단이 중요합니다.